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融资速度加剧住房企业两极分化
四季度以来，随着销售增速回落和偿债高峰的到来，房企融资步伐不断加快，但融资价格创下近三年来新高。 在这种背景下，许多财务稳定的大型房企以低融资价格强势扩张，许多中小房企在减缓土地获取速度、降低债务之际，被包围程度略有加剧，市场分化进一步加剧。
加快融资步伐
年第四季度，房企最重要的业务是融资。 中原地产首席拆师张大伟对中国证券新闻记者说。
根据该政策研究院的研究数据，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，年来首次单月跌破400亿元大关，创下了年1月以来单月融资额的新低。 11月，40家典型上市房企融资总额上升至505.92亿元，环比增长28.85%； 12月，各大企业进一步加快了融资步伐。
触底反弹，楼市寒冬期间，融资市场的微妙变化牵动了房企的神经。 经过这几年的快速扩张，许多房企目前高负债运营，但目前融资环境一直收得很紧，赶上房企销售增速持续下跌，还款周期持续增长，因此融资成为目前各大房企最重要的事件。 一家中小房企业的财务负责人告诉中国证券新闻记者。
根据克瑞地产研究中心公布的数据，11月百强房企销售额达到8953亿元，比去年同期增长24.5%，但比去年同期增长7.5个百分点。 11月房地产巨头100强销售金额比上个月增长9%，结束了10月环比增长率的下跌局面，但民生证券表示，这首先是年末房地产企业项目大量入市，积极推进，预计12月的推进速度将与11月持平。
但是，销售滞后融资越困难，许多房企扩张的动力就越足，对融资的诉求就越大。 目前房地产领域的竞争模式仍然是规模竞争，在领域集中度迅速提高的背景下，规模靠前意味着融资能力更强，项目储备更多。 因此，尽管目前监管不断加码，但第二梯队中型房企仍在加快土地获取步伐，融资诉求仍较大。 张大伟说。
另外，偿债高峰的到来也使得房企对资金的渴求越来越强烈。 恒大研究院公布的研究报告显示，年下半年至2021年为房企债务集中兑换期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元、3.4万亿元。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示，一些公司负债率过高，在遭遇市场不明朗时可能面临失控风险。
融资价格上涨
一方面融资环境持续紧缩，另一方面由于融资诉求不断提高，住宅企业的融资价格大幅上涨。
根据克瑞的统计数据，11月份房企债务融资平均价格为8.54%，为年来单月最高水平。 前11个月房企平均融资价格达到6.32%，超过年平均值。 以恒大为例，在发行的18亿美元债券中，5.9亿美元规模的5年期债券利率达到13.75%。
融资价格的上涨与住房企业不得不转向海外融资有很大的关系。 数据显示，11月，房企海外债务融资总额达到285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占整体债务融资总额的比重达到52.2%。 相对于国内债务，11月份房企平均海外债务融资价格达到11.47%，比上个月的6.45%大幅增加5.02个百分点。
目前，海外融资比重大幅上升，但海外融资价格明显上涨，客观上增加了房企融资总价格，加上汇率波动，许多房企融资压力非常大。 但是，尽管如此，由于融资诉求还是很大，必须提高价格加速融资。 张大伟表示，年是房企近四年来资金压力最大的一年，从趋势来看，这种情况将持续到2019年。
值得注意的是，在融资价格上涨的背景下，许多财务稳健的大型房企融资特点更加突出。 以万科为例，年企业净负债率为8.8%，货币资金1741.2亿元。 在今年3月的业绩证明会上，万科首席财务官孙嘉表示，受市场环境的影响，近期融资价格略有增长，但仍维持领域内的低水平。
相对来说，国企在融资方面更充裕。 一位北京房地产国有企业负责人告诉中国证券报记者，今年以来，无论是国有资产监督管理委员会还是控股股东都要求降低负债率，因此融资并不紧张，负债率在78%左右，融资价格在5.3%左右。 融资渠道也很多，有美元债务、企业债务、持续性债务，也有价格较低的保险融资。
市场结构分化
由于融资能力和融资价格的分化，大小房企在面对当前市场状况时心态差异较大，马太效应推动了市场结构的进一步分化。
开源节约土地，成为各房企降低负债率的常规手段。 中原地产数据显示，9-11月，25家房地产领域龙头房企合计土地取得额分别为767亿元、720亿元、394亿元，连续3个月低于1000亿元，是近4年来首次出现。 年前，龙头房企土地持有额为每月1200亿-2000亿元。
截至目前，前30大销售额公司中，按权益分列的土地持有额比全年减少的有20家，其中30%以内、30%-50%、50%以上的分别为6家、6家、8家，大部分都在降低杠杆效应。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷对中国证券新闻记者表示。
财务稳定的大型房企从中看到了逆势扩张的机会。 今年以来，万科一直强调抛售回收6300亿元的目标，以低价加速融资。 仅三季度，万科总土地收购额就达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四家房企的土地收购额总和。
同样充满野心的是保利。 数据显示，截至上半年，保利有息债务796.13亿元，综合资金价格4.86%。 根据这一特点，年前三季度，保利累计新扩大了108个项目，总价为1636亿元，土地金额占销售金额的53.9%。 至此，年降至第五位的保利，有望在今年重返前三名。
相比之下，许多资金紧张的中小房企成了被大型房企收割的韭菜，不得不继续退出市场。 例如，10月9日，持续战术收缩的华夏幸福公告以32.34亿元的价格将涿州企业80%股、裕景企业80%股、裕达企业80%股、廊坊企业80%股和霸州企业65%股出售给万科。 (记者任明杰张玉洁) )。
原标题:融资生死时速加剧住宅企业两极分化
