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中诚证券王祥:房地产的未来需要深耕
2019年，从相关数据来看，房地产市场有所增长，但这一增长可能还需要注意。 考虑到房地产市场前100强的市场占有率约为70%，前100强的销售权益比为80%左右，销售数据可能被高估了约15%。 当然，以前也有通过合营等方法掺水的方法。 但近年来，排序压力快于销售权益下降。 从房地产公司的实际反映和利润实现来看，2019年楼市的现实情况与去年相比可能不太好，但市场从年下半年开始明显放缓。
但是，也没有必要为此悲观。 住宅不炒的长效机制不是不让楼市增长，而是不能容忍楼市的快速增长。 2019年与年相比，销售面积增加了约50%，但销售金额翻了一番。 如果这样膨胀下去，意味着2023年楼市将出售2000多万套住宅，销售额将达到家庭部门收入的60%。 这是无法想象的。
简单地说，楼市高位平台期可能已经形成，不给予激励，但也不会过度约束楼市，地方政策微调空间较大。 因此，楼市将进入每年仅增长一位数的平台期，年销售面积约15亿平方米，销售额约15万亿元。 特别是出现不利于楼市的调控政策的可能性很小。
年宏观经济政策走势温暖
但是，挑战还很多
这是谈论整个经济的看法。
围绕年中国经济增长能否保证6，经济学家在无谓地争吵。 必须明确长时间和短期。 从短期来看，年是多个目标重叠的一年，需要维持高增长。 财政和货币政策不太冷。 但是，我们可以看到货币政策不会比预期更宽松，特别是流动性数量不会太宽松，房地产融资会更加困难。
财政政策是通过提高越来越多的地方政府的举债便利性和刺激新的基础设施建设来稳定经济增长。 可以评价的是，尽管政策走势比较温和，但这几年的经验表明，稳定增长的政策传导必须更加顺畅，民营经济面临的融资等问题必须得到进一步缓解。
从长远来看，楼市对地方财政稳定、中央公司业绩稳定、金融和费用稳定有着重要影响。 因此，在经济下行压力高涨的形势下，房地产将成为重要的、比较好的领域。
简单的结论是，年经济运行气氛温暖，但实际上还需要注意。 如果中美第一阶段协议顺利签订，年的局面将会比以前预想的好。 楼市上半年持平，下半年会好一些。 夺取这片土地是因为上半年很好。 销售是因为下半年好。
区域顺序决定战术
金融战术决定顺序
这是在谈论什么样的决策未来的排名呢？
首先要明确的是，现在开发者要求的排名是以销售额为第一指标的排名。 这个名次很虚伪。 开公司的不要只追求这个名次。 更正常的排名必须是以公司集团的市值、利润和快速发展的可能性为最重要指标的排名。 这是因为从销售额/市场价格的比率可以看出开发者吹嘘的程度。 销售排名非常重要，与金融资源的汲取能力密切相关，但排名不是战术。 相反，如果要为了进入金融机构白名单而追求排名，不如干脆直接强化自己的金融战术。 公司的战术不是指策划未来做什么，而是现在做什么就有未来。
金融战术是什么？ 强大的融资能力和市值管理能力。 房地产只有两个命门。 一个是土地，另一个是融资。 融资能力稍后再说。 市场价格的管理能力决定了开发商必须在房地产开发、房地产自有、房地产管理、房地产金融和房地产科技方面拥有集团模块化框架，有利于分拆上市。 你开的公司在投资者眼里值多少钱，赚多少钱(这个赚既取决于销售和租金收入，也取决于市值管理给投资者带来的利润)，远比销售排名重要。
top100的排名似乎逐渐平稳，top10有1-2个名次变动，top20的新面孔变动率也在20%以内。 这是因为比起大规模的开发者，将来可能只会获得领域的平均利润，但是有财务业绩的公司很少。 50-100位开发者的市场占有率和杠杆率下降，说明这一步由于能力不足而寻求稳定，异军突起的可能性很低。 排名20-50位的开发者竞争激烈，是追求优秀的阶梯，业绩差异很大。 明确了自己要大、要优、要稳定，决定了自己未来的名次。
简单的结论是，销售排名目前非常重要，但市场价格、盈利能力和治理结构在未来会更加重要。 这在家电领域和银行领域都有经验。 一家大银行因为其粗糙的质押式管理，激发了开发商对销售顺序的热情，但公司要有未来，就不能沉迷于销售注水。
重视三大城市群
这是关于市场选择的故事。
大多数开发者在决定是否进入某个地区或城市时，都是盲目的、机会捕捉型的，并不是基于什么战术。 但是，区域和城市市场细分研究的重要性越来越高。 在我们看来，中国三大区域市场长江三角洲、珠江三角洲和京津冀在全国新房销售额所占比例分别为33%、13%、8%。
我们认为未来长江三角洲的重要性将上升。 区域经济的快速发展需要巨大的财力投入，每平方公里的投资强度不太容易低于20亿元。 因为这个数万平方公里的待开发地区需要数十万元的持续、漫长和巨大的投资。 长江三角洲有沪苏宁锡杭甬6万亿gdp城市，在可预见的未来三五年，万亿级城市中，长江三角洲可能有南通、常州、合肥3个候选城市。 另外，长江三角洲有近10个gdp超过4000亿的城市。 认为未来长江三角洲城市群的房地产将占据一半的江山。
简言之，在未来的区域市场中，高质量的土地储备应主要集中在长江三角洲，尤其是人口超过500万、gdp超过5000亿元的地级市。
摆脱城市幻觉
市场容量决定城市的地位
这是关于城市选择的故事。
除了细分地区市场外，需要进一步细分的还有城市市场。 由于城市形象的差异，人们对城市能力的评价严重扭曲。 例如厦门市在福建省排名第三，位于泉州和福州之后，厦门的经济总量和人口与扬州差不多。
青岛的经济实力明显弱于长沙和无锡，人均金融资产比长沙无锡低得多。 因此，我们需要摆脱城市形象的制约，从gdp、金融资产、人口、新建住宅市场容量、历史房价走势等因素重新进行城市评价。
怎么选择城市？ 我认为以下要素很重要。
一个是是否位于都市圈和交通节点。 数字经济时代，克服后发地区的后发劣势变得更加困难，县域以下的经济小和中小城市集中化是不可缺少的。 例如高铁提高了上海和南京的地位，对苏州产生了中性的影响，对无锡、常州构成了负面的制约，特别是常州。
二是行政中心城市的重要性上升，具有较高地位的城市容易聚集各种资源。
三是城市gdp、金融资产、人口等重要变量的变动。 人口400万以下、GDP3000亿元以下、金融资产5000亿元以下的城市，可能很难获得显着的快速发展机遇。
四是历史房价和新住宅市场容量。 年销售额1000亿元以上的地级市质量较高，500亿元以上的地级市有潜力，但容量太小或新建市场增长缓慢的城市，需要慎重判断。
简单地说，应该用相对的量化和客观的指标来判断城市。 我们初步估计，这种地级市以上的城市约有50个，县区只有100多个，一般容量可能更有限。
高转速仍然很重要
多个指标的权衡更为重要
这不是说高旋论。
年，高周转、高杠杆、高增长的三高模式成为房地产行业的主流。 其实三高是二高，即高转速和高杠杆，高增长是其结果。 以此为基准，融和不容易维持高周转、高杠杆，且维持高集中市场( 80岁以上为省会城市)、高商品比，有可能是取得高增长的、全年周期中最成功的公司。 其实是五高。 融和的成功值得重视。
高转速依然重要，但已经不是决定性的了。 从现实来看，市场增长率放缓至个位数，决定了无法实现高速化。 从未来来看，千人一面的中低端建筑的质量，大大超过了公司的信誉度，逐渐失去了高端客群。 高转速不再是唯一重要的，其他指标也需要权衡。 我们认为至少有两个指标很重要。
一个是货物地比，高货物地比会给公司带来很大的安全界限、定价能力和穿越的可能性。 除了极少数一线城市外，公司必须获得3:1-4:1的货物地比。
另一个是地区市场占有率。 过高的地区市场占有率，容易扭曲政企关系，难以平衡与其他开发公司的关系，意味着赌在某个城市做超级大盘表现，现在这样做风险很小。 因此，在某些下沉市场，如地级市和县域，市占率5%至10%是合适的，也许能保证公司顺利进退。
简言之，企业要想达到可持续的高安全性和高流动性状态，就必须提高决策的量化和预见性，在高周转、高货物比和适度的市场占有之间保持平衡。
住宅市场还没有饱和
非住宅海外reits明显升温
这是一个谈论住房和非住房的机会。
中国的房地产市场不够饱和，也不是库存游戏市场。 从城市化率来看，从住宅质量来看，从新建住宅的占有率来看，从千人住宅购买率来看，并不饱和。
示例如下所示。
一是中国目前商品住宅年均约1200万套，二手房交易约400万套，新建住宅占75%，非住宅新建住宅占80%以上。
二是中国千人购房率约为12，美欧约在20-30之间。
三是住宅质量低，在现有城市居民280亿平方米的住宅中，建设年代早于2000年的约占一半。
因此，无论是住宅还是非住宅，中国的房地产市场都不饱和，城市更新还没有进入主要时代。
从新建住宅的比例、住宅质量、人口迁移来看，新建住宅仍将是住宅市场的主角。 2019年，定金/销售额约为45%，位居历史高位的按揭新/销售额约为22%，创历史新低(长时间平均为50%-55% )。 因此，居民购买商品住宅的金融能力被极端抑制，政策和市场调整方向的大致比例并不相反，而是有助于居民住宅诉求的释放。 或者说，尽管居民对房价下跌的期望发生了变化，但非投资性的刚性诉求仍然巨大而强烈。
由于非住宅供需状况相对充裕，城镇居民人均非住宅超过6平方米，且费用持续滑坡，非住宅资本化率难以上升。 2019年住宅以外的销售面积和金额呈负增长，今后几年几乎将维持零增长。 空 )放置率高。 国内房企对海外reits的兴趣将持续高涨，特别是进入新加坡和中国香港的例子将大幅增加。
除了住房之外，其他机会包括市场预期收益率也随着全球经济低迷和低息蔓延而下降。 这有助于在reits上市时获得较低的收益率，承受较低的资产评估贴现率。 中期内，投资者可能对6%左右的收益率十分满意。
简言之，中国楼市远未饱和，年销售额15万亿元，可容纳数百家公司，年销售额超过100亿元。 国外的reits会变暖。
横向能力可以通过外包采购获得
纵向的能力决定生死
这是关于横向和纵向能力的故事。
开发商横向扩张的能力包括建筑科技、规划设计、供应链、勘探施工、设备维修、物流管理等，土地信托、外部融资、内部资金池、并购、现价管理、机构投资者管理的能力称为纵向能力。 中国房地产公司长期以来在习性上重视横向能力，而忽视纵向能力。 形成这种局面，就是横向能力容易获得，纵向能力难以培养。
从横向能力来看，绿城很好，但在某些方面不太成功。 从产品来看，碧桂园只能说达到了平均质量，但公司相当成功。 开发商的专业性，和土地上的钢筋混凝土打交道多了以后，由于惯性而注重横向能力是自然的，但建筑科技和建筑设计院，一般都是人力资源密集的国企，历史负担不轻，资本回报率不高，市场占有率更加分割。
建筑工程公司在重资产低收益的情况下，环境保护的压力和员工管理的压力越来越大。 因此，几乎所有的横向能力都可以由开发公司从纯粹的甲方思维出发，通过有效的外包、外包等方式实现，只要自己维持小规模的专业团队，保证外包采购资源个性化给量贩店的顾客就可以了
因此，将公司资源过度分散在横向能力上投入可能不经济。 另外，横向能力也不决定公司的生死和顾客的信任度，毕竟中国的购买者群体还不能专业准确地判断购买的房子的质量，越来越多的重视房子的位置和面积。
纵向能力可以决定公司的生死。 决定住宅企业生死的，一是土地，二是金钱。 但是，房企愿意持续投资，建设自己的纵向能力，往往是肤浅的。 因为，房地产金融团队本质上不在乎房子，房子只是使用金融工具盈利的载体。 金融观还是产品观决定了房地产金融团队与现有房企团队处于两种观念、两种话语体系、不相容的不自然位置。 在高位平台期，钱荒比荒地突出，需要房企跨越周期具备纵向能力。 这个软肋大多数公司都看到了，但我不想改变。 困境还是观念和能力。
简单地说，路径依赖依赖于容易沉迷于外包采购的房企横向能力，而决定生死的纵向能力弱、弱，因此无法培育自己的金融属性。
体外企业带来的风险无法承受
/ s2/区域的自净迫在眉睫
这是一家谈论根本错误的体外企业。
由于全国性房企多法人机构的优势，在区域、城市、项目的多层次链条上滋生着巨大的体外企业。 这些体外企业的存在，一部分是由于职业经理人的道德风险，一部分是由于领域多年粗放式增长的坏习性。 体外企业不仅损害企业盈利能力，更大程度上损害企业治理结构和团队集中力，还给企业带来持续的法律风险。 从披露的样本注意事项来看，我们粗略估算，体外企业可能分流了本应归于企业的利润的15%-20%，在价格上涨和领域利润率下降的制约下，清理体外企业成为紧迫事件。
顺便说一下，如何解决集团主体信用与项目底层信用的关系，值得仔细考虑。 过去过分强调集团主体的信用，但将来未必如此。 城市和项目企业更加重视自身的信用建设，以集团主体的信用为备用，可能会更加灵活灵活灵活。
简单地说，如果在高平台期头部公司的管理结构和战术能力受到考验，作为最本能和最早期的应对措施，应该开展自洁运动，清除体外企业，防范职业经理人的道德风险。
房地产的未来值得深耕[/s2/]
这是一个关于房地产公司变革的故事。
如何获得足够的财富？ 从重要性高低排列的三个要素，一是机会，二是领域，三是自身。 中国的改革开放是机遇。 近20年的房地产市场对致富是决定性的。 其次是从事的领域，以及在领域内能否变得优秀。
纵观这些，可以理解为，在中国经济未来运势下，在房地产高位平台时期，房地产领域仍然是中国非常优秀、具有巨大容量和丰厚回报的领域。 考虑到互联网公司的存活率和未来可能面临的挑战，现在房企奢谈变革可能不现实。 房地产业的本质实际上是为了保证房地产的估价而寻找房地产的运用场景，房地产企业必须考虑自建或购买这些场景所支付的对价和应取得的业绩。 基于这样的考虑，房地产相关变革的实效很可能有限。
所以，房地产领域的未来值得深耕，同时这种深耕的基础资产集中在中国，少量可能在美国。 几乎全部的高质量资产，如果不在美国就在中国。
简单地说，重要的是在中国进行深耕
